面對租屋糾紛該怎麼辦？不論是房東還是房客，法律諮詢都教您如何自保

現今房價高漲，別說一間了，連一小塊都貴桑桑，許多人實在碰不起，在這個寸土寸金的大都市中，租屋成了人們的好選擇。但在外租屋難免可能會遇到惡房東或是奇特的房客，引發一些糾紛，那今天免費法律諮詢就要告訴大家，遇到租屋糾紛的時候，到底可以怎麼辦，請繼續看下去。

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新聞案例分享

這是一樁2021年10的新聞案例–張淑晶以低價房租承租他人的事件。

過去張姓女子在新北市中和、板橋區域用低價承租五間房屋，再使用劣質材料將屋子做成套房的方式承租給他人，甚至使用極為低廉的價碼，專攻社會新鮮人、學生、弱勢族群。因為許多房客沒有租屋經驗，所以在簽約的時候忽略了合約的內容，甚至沒有索取正本合約。

張姓女子在房客提出解約的時候，在合約中夾進幾頁條款，使用奇特的名目來坑房客的錢，像是「提前解約須付4月租金」和「房客不接電話就沒收押金」等條約。

曾有房客提出在租屋期間，有設備需要修繕的時候，張姓女子都不太接電話，更甚至用「斷電」的方式讓房客主動提出解約，而後再偷塞那幾條不合理的條款在合約中，讓自己賺取更多的錢，坑走房客的錢。張姓女子卻上新聞揚言要提告那些房客，但後來許多受害房客都發現房東是她，決定成立自救會，新北地檢署也決定起訴偵辦。

審案過程張姓女子一度否認，哭說簽訂合約的時候明明寫得一清二楚，但法官不相信，所以法院就以誣告、詐欺、強制罪等判刑。

經過上訴後，高等法院表示張姓女子曾經一天控告多位房客，如果未起訴，就繼續找其他理由控告，所以最後決定判決她23種罪刑，23種為19件誣告案件、3件詐欺罪、1件強制罪。且最高法院在8月6日時駁回上訴，案件定讞。（定讞：表示該刑事案件，判決已確定，不得再使用上訴方式要求重審。）

常見的租屋糾紛有哪些？

一、房東可能容易遇到的租屋糾紛：
1、租約到期了，房客卻不願意搬走，怎麼趕都趕不走
2、房客死皮賴臉，不願意按時繳交房租，或是積欠許久
3、屋況明顯遭房客、他人破壞
4、實際居住人數超過合約約定的人數
5、房客不當使用租屋空間

二、房客可能容易遇到的租屋糾紛：
1、退租時，房東以各種名義亂扣押金
2、東西壞了房東卻不進行修繕
3、水電瓦斯等的計價
4、房東未經房客同意，隨意踏入租屋處。
5、房東無預警的提前解約

在簽約時，房客需要注意哪些地方？

以下幾點是關於房客租屋前需要注意的事項：
1、 房屋設備是否完善，如果需要修繕的地方一定要提出，且在合約上標明清楚。
2、 房子和房東是否合法，如果該房子沒有建築執照和使用執照，房客可能就須小心，隨時做好被拆遷的可能。所以在簽約前一定要和房東確認好該房子的建築謄本和權狀，另外也需確認屋主是否為本人，否則很可能和上述新聞一樣租到二房東的狀況。
3、 合約內容一定要看清楚，仔細閱讀每一條細項不吃虧，看清楚才能避免往後發生糾紛。合約一定都是乙式兩份，房東和房客一人一份，千萬別兩份都被房東拿走。
4、 租屋處地址，必須確認簽約的房屋樓層、編號和實際的一模一樣。
5、 可要求換鎖，如果房東持有鑰匙，很可能隨時踏入租屋處，這是件很危險的事，所以房客有權向房東要求「自行換鎖」，只要在退租要搬離時，換回去就鎖頭並將就鑰匙一併歸還即可。
6、 租屋期間不得調漲租金，當初簽約是多少就是多少，如果，多收恐違法，若是商辦大樓或工廠則例外，因為他們簽約會分為三個階段，前兩個月的裝修期不能算租金，接著就是普通租金，最後等真正運作後才可調整到最高額度的租金。
7、 房屋設備修繕應由房東負責，所以在簽約時須注意且註明清楚，若設備壞掉可分為人為和自然毀損，如果是人為就由房客負擔；自然毀損則由房東負責。若房東遲遲不肯修，向房東提起三次後，即可自己修繕，但須告知房東，而後費用從租金扣除。
8、 租屋的押金最多只能付兩個月，因為如果退租時，房東檢查設備、整潔度有毀損或髒汙就會從押金扣除。若不是自己造成的話該怎麼辦？這就需要在交接房屋時，使用手機拍照且錄影存證，一邊記錄一邊告知房東，以免往後房東將這些問題算在房客身上。

法律Q＆A

針對上述的案例，我們可以看出幾個問題，我們提出來回答各位。

Q1：房客如果自行更換鎖頭，可以不將鑰匙給房東嗎？一定要給嗎？
A：是可以的，雙方簽訂合約，房客只要不破壞房子的整體結構下，是可以自由、合法使用的，因為更換鎖頭不算是破壞房屋行為，所以是可以的。

Q2：房東未經同意，隨意踏入租屋處，可以嗎？
A：既然房東交屋子交給房客，那就代表該房客擁有保管權，房東不得擅自踏入，更不能以屋主名義隨意進出，否則可能會觸法。

根據刑法第306條「無故侵入他人住宅罪」記載：無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。

Q3：約期尚未到，房屋也正常運作，但房東卻提前趕人，怎麼辦？
A：如果房東無故要求房客搬走，恐涉及刑法第304條「強制罪」。

刑法第304條「強制罪」記載：以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。

Q4：如果房客欠繳房租，或是死皮賴臉，怎樣都不繳，房東可以怎麼辦？
前提是房客須欠繳兩個月，催收後仍不繳才可終止租約。房東可先行寄發「存證信函」，請房客在時限內支付租金。若繼續不繳，房東可藉此提前終止合約。

根據民法第440條記載：
1、 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
2、 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
（意指：房客如果欠費2個月以上，房東已催繳仍不支付，將可終止合約。）

而「土地法第100條」也記載：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

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生活在外很辛苦，現今社會的物價也不斷高漲，屋價更是如此，許多人選擇使用租屋代替貸款購屋，但是租屋千萬要小心，否則會引發許多的糾紛。

如果您真的不幸遇到租屋糾紛，不知道該怎麼解決的時候，請尋求正確的管道協助，連絡電話在這裡，請撥打03-2200161，讓我們的專業團隊和您分析您的狀況，提供您適當的建議，免費法律諮詢永遠都在，不讓您孤軍奮戰。